“以往金融机构主要是提供增量住房的开发贷、按揭贷，如今转向房屋和社区维护，即房屋养老金。”

□ 《民生周刊》全媒体记者 郑智维

“要为民众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。”日前，住房和城乡建设部部长倪虹谈道。

在会见到访的中国银行董事长葛海蛟一行时，倪虹再次提及建立房屋养老金制度。

改革开放以来，特别是1998年城镇住房制度改革后，我国通过大规模城镇住宅建设有效解决了城镇住房严重短缺问题。

然而，受当时房屋建设阶段客观条件的限制，建设标准较低，设计使用寿命一般为50年，目前，存量住房已开始逐步进入“老龄化”阶段。

今年两会期间，全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强曾提交一份《关于及早建立房屋养老金制度，保障人民群众居住安全》的提案。

“通过建立房屋养老金制度，可以为房屋安全管理体系的建立和运转提供资金保障。”接受《民生周刊》记者采访时柴强说。

▲房屋养老金可以为房屋安全管理提供资金保障。图/赵慧

部分住房步入“中老年”

作为居民最主要的财产形式，住房占到我国居民财富的60%～70%。房屋能否维护好，既关系到群众日常居住舒适性，也影响着房地产存量信贷的质量。

目前，我国住宅面积约500亿平方米。其中，超300亿平方米住房建造于上个世纪。随着时间的推移，这些房屋逐步进入“中老年”阶段。

今年两会期间，倪虹在部长通道曾谈道：“城镇化发展到现在，很多新房子成为了老房子，许多市政设施也开始老化，存在安全隐患。”

增量时代，住建部门的任务主要是如何建设更多住房，解决城镇化快速推进过程中急剧扩张的住房需求。进入存量时代，如何做好房屋的全生命周期维护，成了亟待解决的新问题。

本世纪以来，我国住房建设迎来快速增长期。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉注意到，一些住房也存在质量问题，包括地下管线建设、房屋本体等房子质量及维护问题开始逐步显现。外墙脱落、屋顶垮塌、设施设备锈蚀、管线老化、楼梯过道不稳固，甚至存在房屋结构安全隐患，发生房屋倒塌等重大安全事故。

城市更新是城市化发展的必然过程。针对存在的问题，倪虹将任务概括为三个革命：第一个是实行楼道革命，消除安全隐患，有条件的加装电梯；第二个是实行环境革命，完善配套设施，加装充电桩等和适老化改造；第三个是实行管理革命，党建引领，物业服务。

维修资金存在不足

存量房屋的安全隐患越来越多、日渐突出，难以让人民群众“安居”。在房屋后续使用中，需要有持续的资金进行维护。

目前，我国存量住房维修主要依靠住宅专项维修资金或业主自筹资金进行。所谓住宅专项维修资金，是指用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后日常维修以外的大、中修，以及更新改造的资金。

然而，随着房屋及其附属设施设备日益老化，维修资金需求逐年增加，一些住宅小区的维修资金正快速减少甚至枯竭。

存量房屋老化带来安全隐患，但现有的住宅专项维修资金难以满足房屋维修及改造的需求。“单个住宅小区，归集资金规模一般仅为600万元到900万元甚至更低，现有的住宅专项维修资金远远满足不了房屋应修尽修的需求。”柴强谈道。

如何对房屋进行全生命周期的维护？“鉴于存量房屋规模越来越大，涉及居民和家庭越来越多，亟须未雨绸缪，向事前预防转型，从现在开始逐渐为房屋积累‘养老金’。”柴强说。

房屋养老金制度的建立，需要考虑资金来源。按照柴强的设想，每年从当年土地出让收入（地价款）或净收益（出让收入减去出让成本）中提取一定比例。例如，可按照土地出让收入5%以上或土地出让净收益20%以上计提，作为房屋养老金。

除了筹措资金，房屋养老金还应发挥在房屋全生命周期安全管理中的资金支持作用。

在为房屋提供全生命周期安全保障方面，柴强建议建立房屋体检制度，利用房屋养老金开展房屋定期体检，实现安全检测、紧急情况排险及意外风险保障，从而形成房屋安全长效机制。