作为全国首个顶梁柱产业，房地产行业关系到太多，上下游六七十个产业，数以千万计的就业人数，以及与金融、财富深度捆绑，都让中国的房地产行业与众不同。

也正因为如此，在楼市遇冷之后，国家救市政策如雨点般砸下。

楼市必须要救，而且必须要救活。

在传统救市政策纷纷失效之后，更多前所未有的救市政策正在蠢蠢欲动。

在这些救市政策下，楼市运行的底层逻辑开始发生翻天覆地的变化。

有几个信号，不知道大家有没有注意到？

第一个信号，城中村改造来了。

7月21日晚上，新闻联播发布重磅消息，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》被审议通过。

我国将在超大特大城市积极稳步推进实施城中村改造，进一步改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。

相比于很多业主、中介扩张的解读，我们首先要知道的是，这并不是什么突发的利好，而是属于2020年11月颁布的“十四五规划”中“城市更新行动”的一项。

同时，也意味着我国城镇化进程开始进入新阶段。

回归过往，我国城镇化进程大致可以划分为：棚改、旧改、城中村改造三个阶段。

需要注意的，城中村改造≠城中村拆迁。

很多人期望地，大面积动迁，货币化安置或房票安置情况，大概率不会出现。

过往的经历也让上面和城市管理者认识到了，城市更新行为对房地产过热的影响。

现在，上面想刺激房地产恢复，但绝对不是让楼市过热、房价再次大涨。

因此，本轮城中村改造，必然是“成熟一个推进一个”，同时，方式上大概率将会以目前在广州、深圳正在进行的统租房模式开展，通过对城中村进行平整、修缮、美化、建设配套，甚至内部装修等方式，由政府统一运营的平台对外进行出租。

收到租金之后，将其中一部分分给业主。

但无论如何，只要是改造，只要是城市更新，终究会产生新的需求，这是必然会发生的事情，但这次城中村改造只是针对超大特大城市，根据住房和城乡建设部2022年10月发布的《2021年城市建设统计年鉴》可知，我国目前一共有19个超大和特大城市，很多人可能还没有看明白，这意味城市发展、房地产发展将进一步分化。

中小城市，将无商业房地产。

国家救市政策不再是大而全，而是开始精准到特定大城市，没有了国家政策托底，中小城市已经失去了最大支撑，房子持续降价将会是大概率事件。

城镇村改造，对超大特大城市业主们而言，是一个利好，因为改造就会释放需求，但是对大部分中小城市而言，其实是一个利空，政策已然转向了，不知道大家有没有注意到？

这是第一个转变，通过城市更新改造释放需求，在需求端上做文章。

第二个转变，则发生在供给端。

住建部之前所说：总量上看，老百姓不至于没有房子住，但中国人实在太渴望好房子了。现在，各个城市都已经不缺房子了，但是我们缺好房子。

所以，想要刺激楼市回暖，官方已然开始在提供好房子上做文章。

最近正在济南发生的事情证明这一点，济南城投对外出售6000套“公务员宿舍”，根据地方媒体报道，现场看房人员踊跃，积极抢购，都想要这一批公务员宿舍。

因为在老百姓眼中，这就是好房子，是以前有钱也很难买到的房子。现在，地方政府批量降价出售，自然引发了抢购，楼市遇冷什么的在好房子面前根本不存在，相比于出售公务员小区，更加广泛的行动正在发生，那就是地铁公司正在积极拿地。

数据显示，2022年，全国21家地铁公司豪掷824亿元，拿下72宗土地，其中，广州地铁、深圳地铁、厦门地铁拿地总价最高，均在百亿元以上，深圳地铁、厦门地铁、沈阳地铁拿地面积占到了全市土地总成交面积20%以上。

这是一股不容忽视的力量！

今年以来，各大城市土地拍卖一路下滑，上半年土地成交环比下跌7成、拿地金额环比下跌6成，但是，这没有影响到地铁公司，拿地的积极性反而变得越来越高。

为什么会这样？

地铁公司拿地的力量是什么？

作为全国最会赚钱的地铁公司，深圳地铁用实际证明了地铁+房地产+物业管理的路子是可行的，这么搞，地铁运营不再需要地方财政补贴，反而能赚很多钱。

很多地方的地铁公司就开始跟进，凭借地铁独特优势，搞起了房地产开发，现在的地铁公司，正在变得越来越像开发商了。

那在全国楼市遇冷大背景下，为什么地铁公司拿地搞房地产开发就能得到认可？

地铁公司拿到土地后，会搞TPD项目（轨交+物业项目），依靠地铁独特便利优势，创造商圈，提升房价，进一步说，地铁公司凭借独特优势，可以提供好房子。

城中村改造，地铁公司拿地，一个在需求端，创造需求，一个在供给端，提供品质供给，这是当前楼市两个变化。

同时，也在说明，楼市的底层运行逻辑正在发生变化。你看明白没有？只有遵循变化，才能获得收益，这就是发展的大势。

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